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房地产领域可以使用融资租赁吗?
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  • 房地产领域可以使用融资租赁吗?


    2015-06-02
  • 按照租赁的规律,我们还是从法律、税收、监管、会计准则四个方面进行分析

    从法律上看房地产融资租赁交易的合法性

    房地产租赁首先要看清租赁物件的所有权是否具有法律效力,对于不属于自己产权的的物件,是没有资格用来做融资租赁的。融资租赁是两个合同三方当事人。如果只有租赁合同,而没有采购租赁物件的购买合同,融资租赁合同是不成立了。采购合同决定了产权的归属。用在房地产上面的融资租赁有两个目的:一是新房的信用销售,二是已有房的回租,可能还有第三个目的就是财务处理,但在法律上是否能行的通就另行别论。

    我国的土地归国家所有,企业或个人只有使用权,没有所有权,因此土地的权证不能当作租赁物件使用,只能转让使用权。而使用权是无形资产,不在融资租赁法的保护下,因此地产的融资租赁就不讨论了。除非租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内,或许还可以经营,否则不受法律保护的租赁模式没有太大的研究必要。如果《中华人民共和国物权法》出台后,可以用使用权、用益权来解决地产租赁的问题。

    房产因为具有可交易的产权,因此做租赁物件目前还没有什么法律限制。房产(厂房、商用楼)本身不能直接产生有交换价值物品的产值,有些还是消费品(住宅)。尽管有折旧资源,并属于固定资产,但由于其本身价值的不确定性和大部分时间是在升值的特性。许多国家都不把融资租赁的政策给予房地产领域。中国也是这样。

    融资租赁的优惠政策主要体现在加速折旧上,目的是要给那些能创造价值,本身技术更新和贬值很快的产业,不仅能增加税源,还增加了就业。而房产总的来说还是一种消费(耗)而不是创造性商品,尤其是民用住宅,本身也不存在折旧问题,享受不到融资租赁政策的好处。真正为了融资而做房屋融资租赁的企业相信不会太多。以贷款为目的做租赁,不如直接做贷款更能省去许多不合理的费用负担。

    已经出台的《融资租赁法草案》征求意见稿中,把融资租赁物件锁定在“动产”方面。如果不做重大修改,《融资租赁法》正式出台后,房地产这种不动产和无形资产的融资租赁就不再受到法律保护。

    《中华人民共和国合同法》司法解释虽然还没有出台,但草案中已经明确规定:以不动产为租赁物的融资租赁合同无效,但租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内不在此限。这个动向值得注意,至少说明目前法律的司法实践中是这样执行的。

    房产融资租赁不适合经营的另外一个原因是房屋的价格不稳定,风险非常大,赶上升值时,升值的好处不会给租赁公司,赶上暴跌的时候,房屋的价格可以瞬间跌到50%以下,风险全部加载到租赁公司身上,属于风险非可控的,不受法律保护的租赁项目。日本最大的融资租赁公司——日本租赁公司就是因为经营房地产租赁而破产的。这个历史经验值得注意。

    总的来看,法律上并不鼓励房地产行业采用融资租赁的方式搞信用销售。

    从监管上看房地产融资租赁交易的可操作性

    融资租赁的焦点都在融资方面,因此对租赁物件的融资租赁属性,监管部门似乎关心的并不太多,但在相关文件中还是有一定的规则。

    银监会的《金融租赁公司管理办法》中规定的可租赁物件是固定资产,对于企业来说,房产是可提取折旧固定资产,因此做租赁应该没有问题。目前这个管理办法正酝酿这修改,随着《融资租赁法》草案的出台,这部分是否需要调整,还要看最终结果。在此之前,还没有见到明确允许房地产可以做融资租赁的文件。

    外商投资融资租赁公司的法定经营物件是:

    (一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产;

    (二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具;

    (三)本条(一)、(二)项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产,但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。

    按照这个条件房地产是不可以经营的。

    国内企业融资租赁试点单位目前还没有具体的管理办法,因为主要由商务部管,因此应该套用商务部的政策、法规,而不是套用银监会的政策、法规。因此也应该不允许做房地产。

    为了防止金融机构借助融资租赁的方式投资房产,扩大投资比例,逃避投资监管和税收监管。因此国家税务总局出台的《城市商业银行、城市信用合作社财务管理实施办法》中规定:银行、信用社不得以融资租赁的方式租入房屋、建筑物等不动产性质的固定资产,也不得以融资租赁的方式租出固定资产。

    我国过去的政策是企业要“依法”经营,法律规定的才可以做,法律没有规定的不可以做。国务院非公36条出台后,企业的经营范围从“依法”经营到只要国家的法律、法规没有限制的都可以经营。这种从大陆法系向海洋法系体系的转变,体现了法律、法规的政策要适应新经济发展的时代要求。对于没有明确政策的的项目需要慎重考虑,因为随时都有可能出现限制性政策。

    虽然各监管部门对房地产融资租赁有不同的说法,因政出多门,不能做到绝对地限制,暂时还是有机会可以做的,以后可以肯定地说不会受到法律保护。

    从会计准则上看房地产融资租赁的会计处理

    会计准则只注重实际,不注重表面形式。虽然会计准则不会对房地产经营有什么限制条款,但在会计处理上有它自己的原则和规定。许多融资租赁公司也知道房地产融资租赁的弊病,他们本身并不想做,也没有能力做。但为什么房地产租赁又成为一个热门话题呢?主要原因是租赁公司大都以委托租赁+经营租赁的方式帮企业改善会计报表,解决税务方面的问题。这里面没有任何的买卖行为,只是一种形式上的租赁。

    房产租赁到底采用那种租赁方式更能满足节税方面的需求,这就涉及到采用什么样的会计处理方式,能给承、租双方带来什么好处。按照会计准则的标准。对于融资租赁来说,由承租人提取折旧,承租人只有折旧和利息部分可以摊入成本。对于经营租赁来说,由出租人提取折旧,承租人的租金可以全部摊入成本。如何确定租赁方式,怎样符合自己利益最大化就很重要了。

    会计准则是这样划分融资租赁和经营租赁的区别。

    对于融资租赁的判定标准,只要满足下列条款之一的就可以判定是融资租赁:(1)在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人。(2)承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。(3)租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。但是,如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分,则该项标准不适用。(4)就承租人而言,租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值;就出租人而言。租赁开始日最低租赁收款额的现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。但是,如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分、则该项标准不适用。(5)租赁资产性质特殊,如果不作较大修整,只有承租人才能使用。

    对于经营租赁的判定标准:除了融资租赁以外其他租赁都是经营租赁:注意,这里租赁方式的划分只是适用于会计处理,并不是一种法律的划分,因为法律上没有经营租赁的概念。也不是税收方面的划分,因为税收是以法律为依据制定自己的标准,营业税上也没有经营租赁的征收税种。我国的法律、税收、实务操作中的经营租赁有很大的区别。会计准则中把出租人提取折旧方式的租赁方式都划归经营租赁(包括传统租赁),而法律、税收、实务操作中的经营租赁是融资租赁的一种高级手段,只不过所有权最终是否转移在租期结束后才能确定。

    因为经营租赁承租人可以将全部租金摊入成本,融资租赁可以享受差额纳税。如何把房产租赁做成经营租赁,而在出租人方面又享受融资租赁的税收待遇才是节税设计的关键。另一个重要用途就是经营租赁是约定产权转移的选择权,并没有确定产权一定要转移或一定不转移。对于房产交易中所有权多次转移引发多次的交易费用,采用经营租赁可以减少产权交易这个环节。经营租赁比融资租赁在房产项目上更具可操作性。

    会计准则另一个作用就是信息披露。有人以经营租赁可以表外融资的说法鼓动企业做所谓的税务租赁,其实这是一种误导。会计准则中规定承租人必须要披露的信息:(1)资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额;(2)以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额。

    经营租赁经管可以改善承租企业的财务报表的数字结构,但要说明变动原因,还要标明经营租赁的负债。所谓“表外融资”实际上是租赁融资后体现在表外,如果承租企业想凭报表再融资还是有难度。除非违反规定不披露信息或采取伪装手段让披露的信息不容易找到。也可能是出资人并不要求企业提供经过公正的审计部门提供的财务审计报告。

    回租也是房产租赁的常用做法。回租的本质还是做房产低抵押贷款,但“抵押权”变成“所有权”似乎更安全一些,出现问题更容易处置。回租实际上是一种所有权和使用权分离的借贷行为。一般简单融资租赁过程中,承租人只能以融物的方式达到融资的目的,并不能融在资金,真正需要融资的是出租人。回租是借助承租人原有的物权,通过所有权和使用权的转移,而达到融资的目的。承租人是可以融到资金的。和抵押贷款唯一的区别是出卖法律所有权获取贷款,这种做法显然成本很高。

    对于回租会计准则是这样规定的:承租人和出租人应当根据准则租赁的分类原则,将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。如果售后租回交易形成一项融资租赁,售价与资产账面价值之间的差额应予递延,并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊,作为折旧费用的调整;并根据会计准则融资租赁的会计处理规定进行处理。如果售后租回交易形成一项经营租赁,售价与资产账面价值之间的差额应予递廷,并在租赁期内按照租金支付比例分摊;并根据会计准则按照经营租赁的会计处理规定进行处理。承租人和出租人除应当按照会计准则有关披露的规定进行披露外,还应当对售后租回合同中的特殊条款作出披露。

    抵押贷款在交易过程中不需要转移所有权,除非出现问题是才会遇到产权交易过户问题。融资租赁的回租交易中,所有权需要转移两次(租赁开始时和租赁结束时,要有一个不动地方的产权,来回流转一次)。租赁公司必须在租赁开始日前,就要获取产权,否则没有资格签定融资租赁合同。租期结束后的产权转移实际上是一种名义的转移,对于别的产业就很容易处理产权过户,而房地产就要履行一、二次实质性的交易。

    房地产的信用销售在按揭贷款中已经比较成熟,一般不需要采用融资租赁的方式。主要原因是:一是房地产租赁一般是长期租赁,而融资租赁公司很少有长期资金来源(除非保险公司认识到融资租赁的好处,并给予投资),不可能做房地产这样的长期项目。二是房地产每次的交易成本很高,如果做转租赁、回租、出现问题时资产处置都要比其他租赁物件花费的成本要高的多。出租人都在躲避法律所有权,而经济所有权目前还没有这个概念(物权法尚未出台)和(权益登记)制度。

    回租虽然减少了承租企业的固定资产,增加了流动资金,改善了会计报表,提高了资产利用率。但还是要披露负债的。

    为了避免产权过户问题,租赁公司通常避免购买产权,采用委托经营租赁的方式获取对房产的出租权,解决房产租赁的反复过户问题。

    从税收上看房地产融资租赁的交易成本是否值得操作

    融资租赁准确地说应该叫财务租赁,实际上是一种财务安排,和税收政策有紧密的联系。

    传统租赁和融资租赁在税收上有很大的区别,虽然税率都一样,但前者的税基是租金总额,后者是扣除成本后的收益部分。经营租赁在税务部门看来仍属于融资租赁的范畴。《国家税务总局营业税税目注释》中规定:融资租赁,是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即:出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人,合同期内设备所有权属于出租人,承租人只拥有使用权,合同期满付清租金后,承租人有权按残值购入设备,以拥有设备的所有权。凡融资租赁,无论出租人是否将设备残值销售给承租人,均按本税目征税。可见经营租赁是含在融资租赁当中的。

    会计准则中规定残值大于10%就是经营租赁,因为留有残值,因此所有权转移就有不确定因素。但不影响按照这个标准,由出租人提取折旧。由于融资租赁是按照(扣除物件采购成本和财务费用等)差额纳税的,因此出租人提取折旧意义不大。但对承租人来说经营租赁的租金可以全部摊入成本。因此房屋租赁的承租人非常愿意使用经营租赁的方式。但如果把税收问题考虑进去,房产租赁的交易成本又如何呢?出现问题的处置成本又如何呢?

    房产租赁躲不开的一个税种,也是其他租赁物件所不具备的就是房产税。它是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。

    房产税的特点:1、房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;2、征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋;3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租、出典的房屋按租金收入征税。融资租赁房屋的按房产余值征税。因此不管那种方式的租赁,只要有经营活动,就要纳税,那怕是委托租赁。

    房产税的税率是:依照房产余值(房产购置成本减去10%~30%后一次性支付)计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

    房产税的纳税人是:由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人。

    什么条件下可以免房产税:一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;四、个人所有非营业用的房产;五、经财政部批准免税的其他房产。

    此外还有地产税。地产税的计税依据是:1、房价、地价分别评定的,房产税以标准房价为计税依据,地产税以标准地价为计税依据;2、标准房价与标准地价不易划分的城市,以标准房地合并价为计税依据;3、标准房地价不易取得的,以标准房地租价为计税依据;4、华侨、侨眷用侨汇购买或建造的租房,可以实际价格为计税依据。

    地产税的税率是:1、城市房地产税依标准房价按年计征,税率为1.2%;2、城市房地产税依标准地价按年计征,税率为1.8%;3、城市房地产税依标准房地价合并按年计征,税率为1.8%;4、城市房地产税依标准房地租价按年计征,税率为18%。

    由此可见房屋租赁的交易成本很高,而这些成本是其他租赁物件所不需要付出的。

    租赁本身还有营业税的问题。对于具有融资租赁经营资质的企业来说,按差额纳税(扣除购置成本和融资费用),税率为5%。对于传统租赁来说按全部租金纳税,税率也是5%。对于没有融资租赁经营资质的企业还有区别:租赁物件产权不转移的只征收营业税,不征收增值税(税率17%)。产权转移的租赁方式,只征收增值税,不征收营业税。

    和房屋产权处置有关的税收还有二手房营业税:1,购入住房2年内售出:税额=售价×税率(5%);2,购买非普通住房超过2年后售出:税额=(售价-买入价)×税率(5%);3,购买普通住房超过2年(含2年)时售出:免征营业税。如果涉及租赁失败的因素考虑,在两年只内的房产处置时还要加上这部分风险费用。

    其他的税费在这里就不详细叙述,这些都是需要租赁当事人承担的费用。也是租赁要付出的成本。因此说融资租赁公司在做房地产租赁时应该把这些因素考虑进去以后在运作。

    所谓房产税务租赁合适吗?

    目前流行一种房产税务租赁看起来很有诱惑力。但在操作中有些隐性问题还是要注意的。

    何为房产税务租赁呢?其实这个市场并不大。主要的业务对象是企业高管人员,有突出业绩并得到房产奖励的人员才有可能考虑这个问题。

    做项目的目的来源于简单的需求:企业为了奖励高管人员,借款给他们买房,然后再把房屋租给企业,企业分期付租金后再偿还企业给高管的贷款。这是一中自己吃自己的解决方案。通过这项运作,高管人员可以把企业的资金通过租赁的方式变为个人的财产。如果经济效益可观,作为一种奖励手段无可厚非,但要用这种方式把国有资产转移给个人就值得商榷了。

    由于传统租赁的税赋很高,如果采用融资租赁的方式明显可以达到节税的目的。但如果采用融资租赁的方式而出租人有没有融资租赁经营资质的话,税赋仍然不低,因此有人建议采用委托经营租赁的方式来运作。一是将房产委托租赁,不涉及产权的采购,以及带来的相关税费;二是企业本来就要给高管奖励,通过经营租赁的方式可以将租金全部摊入费用,减少所得税的支付;三是企业自己还自己的钱,不存在交易风险;四是租赁公司不承担风险,还可以按照融资租赁的标准纳税,减低承租人的税赋。看起来是一个完美的设计。但如果加上房产税和委托人的个人所得税后,和企业把资金直接奖励给高管人员的做法相比就不一定合算。

    不管怎样的做法,都是有风险的。一旦发生问题,需要处置租赁资产时,成本会更高。因此在采用这种做法时一定要考虑税收的问题。考虑交易成本和风险成本的问题。个人观点:房地产融资租赁,还是躲的远一点好。


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